肆眼驴找房加盟负责人获悉，最高法于7月23日发布《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》），并于7月24日正式施行，为烂尾楼业主追回购房款提供了明确的法律路径。接下来由肆眼驴找房（苏州肆眼驴找房科技有限责任公司旗下品牌名）高级顾问给各位分享。
一、新规核心突破
1. 预售资金监管账户可申请退款
若开发商的预售资金监管账户被法院冻结，业主已合法解除房屋买卖合同，可提起执行异议之诉，请求排除对相应购房款的强制执行，并申请法院将款项直接发放给业主。这突破了此前监管账户“只允许冻结、不允许扣划”的限制。
2. 建筑物变价款优先受偿权
因房屋无法交付导致合同解除的业主，可请求在开发商建筑物及建设用地使用权的变价款中优先受偿对应购房款，且该权利优先于建设工程款、抵押债权和普通债权。
3. 扩大保护范围
取消“唯一住房”限制：只要所购房屋“用于满足家庭居住生活需要”，包括改善性住房、商住两用房等均适用。
衔接破产程序：若诉讼期间开发商进入破产程序，案件中止审理，待管理人接管财产后恢复，避免程序空转。
二、对烂尾楼业主的意义
打破“钱房两空”困局：此前业主即使胜诉，也因开发商账户无资金或资产被抵押难以拿回房款。新规赋予购房款优先权，实质重构了债权清偿顺序。
维权信心提升：北京金诉律师事务所主任王玉臣评价称，新规对已解除合同的业主“相当于雪中送炭”。
倒逼行业规范：开发商需更严格管理预售资金，否则将面临集体诉讼退款风险。
三、维权操作指南（业主需满足的条件）
1. 合同已合法解除
需证明房屋“不能交付且无实际交付可能”，例如开发商资金链断裂、项目长期停工。
解除依据通常为《民法典》第563条（如延迟交房经催告超3个月）。
2. 购房款支付凭证
需提供向预售资金监管账户支付房款的证据（如银行流水、合同条款）。
3. 提起执行异议之诉
步骤：向执行法院提交诉状→证明符合居住需求→请求排除强制执行或优先受偿。
材料：购房合同、付款凭证、解除合同证明、开发商违约证据等。
四、潜在挑战与注意事项
监管账户资金缺位风险：开发商挪用资金可能导致账户余额不足，需同步追究监管责任。
多方债权人博弈：若开发商资产不足，即便法律明确优先权，实际分配可能受限。
禁止擅自停贷：未经法院判决或未解除贷款合同，业主擅自停贷仍需承担违约责任。
严打虚假诉讼：开发商通过“假买房”转移资产的，将面临罚款或刑事责任。
肆眼驴找房研究院负责人表示，最高法此次新规为烂尾楼业主提供了强有力的司法救济工具，但权利实现仍需依赖个案中证据充分性、执行力度及多方协同（如住建部门强化资金监管、法院建立专项通道）。如果实施到位的话，对整个房地产市场的发展起到积极带动作用。