肆眼驴找房金融部负责人获悉，全球资产管理巨头开始布局中国房地产市场，这反映了国际资本对中国经济长期发展看好，接下来由肆眼驴找房（苏州肆眼驴找房科技有限责任公司旗下品牌名）高级顾问给各位分享。
核心原因分析
1. 估值触底信号
价格调整到位：中国部分核心城市优质商业地产（如物流园区、数据中心、高端写字楼）价格较峰值下跌30%-50%，租金回报率回升至5%-8%，已具备长期投资价值。
不良资产机遇：房企债务重组催生折价收购机会（如黑石、博枫收购写字楼项目），外资通过资本重组介入优质资产。
2. 政策拐点显现
融资端支持： "金融16条"扩容、房企"白名单"落地，头部房企流动性压力缓解。
需求端刺激：核心城市限购松绑（如深圳、上海）、房贷利率降至历史低位（首套3.1%）。
REITs市场扩容：保障性租赁住房、消费基础设施纳入REITs试点，打通外资退出渠道。
3. 经济转型中的结构性机会
新经济地产崛起：外资重点布局物流仓储（普洛斯、ESR）、数据中心（KKR收购秦淮数据）、生命科学园区等赛道，契合中国产业升级需求。
消费复苏预期：凯德、太古等加码商业地产（上海张园、广州聚龙湾项目），押注消费长线增长。
市场影响与风险提示
积极信号
流动性注入：外资2023年Q1对华地产投资同比增82%（MSCI Real Assets数据），缓解行业资金枯竭压力。
价值重估锚点：国际资本定价体系（如资本化率评估）助推市场定价回归理性。
行业出清加速：外资并购推动项目纾困（如ESR接盘华夏幸福固安产业新城）。
潜在风险
1. 结构性分化加剧
外资聚焦 核心城市核心资产（北上广深杭占比超80%），三四线城市仍面临流动性危机。住宅市场复苏滞后，2023上半年百强房企销售额同比仅增0.1%（克而瑞数据）。
2. 政策执行不确定性
房企融资支持实际落地率仅约30%（中指院调研），部分城市"限跌令"阻碍价格出清。
3. 地缘政治溢价
中美利差倒挂（中美国债利差达150bp）增加汇率对冲成本，外资要求6%以上内部收益率（IRR）补偿风险。
对普通投资者的启示
1. 跟风需谨慎
外资操作具备 资金成本低（美元债利率4% vs 民企10%+）、专业管理能力、跨周期持有三大优势，普通投资者难以复制。
2. 关注衍生机会
REITs市场：首批消费基础设施REITs（华润、印力等）提供低门槛参与商业地产机会。
地产服务链：物管（万物云）、代建（绿城管理）等轻资产模式抗周期性更强。
3. 长线思维布局
聚焦人口净流入城市的 保障性住房（政策强制配建）、产业园区（地方财政依赖载体）等抗周期赛道。
未来展望
短期（1-2年）：外资以"捡漏"核心资产为主，市场仍处筑底阶段。
中期（3-5年）：REITs退出机制成熟将吸引更多私募资本，推动存量资产升级。
长期变量：人口结构变化（2022年城镇化率65.2%）决定住宅需求中枢下移，运营能力取代开发能力成为核心价值。
肆眼驴找房研究院负责人表示，外资抄底是市场见底的先行指标，但绝非全面复苏信号。大家如果想投资房产市场，还得观察一段时间。